Circulaire relative au nouveau régime démolition-reconstruction

Avec la loi-programme du 18 juillet 2025, le gouvernement a réintroduit le taux réduit de TVA de 6 % pour les ventes de biens reconstruit après démolition. Cette réglementation s’applique à la TVA exigible à partir du 1er juillet 2025. Les conditions sont pratiquement identiques à celles qui étaient applicables à la disposition temporaire ayant pris fin le 31 décembre 2023, mais qui, en vertu de dispositions transitoires, pouvait encore être appliquée dans des cas spécifiques jusqu’au 30 juin 2025. La différence réside principalement dans la surface habitable maximale qui, dans le nouveau régime, ne peut dépasser 175 m² (contre 200 m² sous l’ancien régime temporaire) et dans l’exclusion du taux de TVA réduit pour les éléments constitutifs ou partie des éléments constitutis de la partie spécifique d’une installation de chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles. En outre, le législateur assouplit la condition d’habitation “unique” : pour les bâtiments mis en service à partir du 1er juillet 2025, cette condition sera examinée par maître d’ouvrage ou par acheteur. Ainsi, la possession dite « empêchante » de l’un des conjoints ne constituera plus un “empêchement” pour l’autre conjoint.

Rien ne change concernant le taux de TVA réduit de 6 % sur les travaux de démolition et de reconstruction effectués par le maître d’ouvrage lui-même. La nouvelle réglementation s’inscrit dans la continuité de la précédente. Dans ces situations, la surface habitable maximale, lorsque celle-ci est une condition, reste de 200 m².

Effet rétroactif

La loi-programme du 18 juillet 2025 a été publiée au Moniteur belge du 29 juillet 2025. Bien que ces mesures n’aient pas été rendues rétroactives, le texte de la loi lui-même (§ 3, 1^er alinéa de la rubrique XXXVII de l’annexe à l’AR 20) prévoit que le taux de TVA réduit s’applique à la TVA exigible à partir du 1er juillet 2025. C’est pourquoi l’administration fiscale prévoit une tolérance administrative pour la TVA devenue exigible sur les ventes de logements reconstruits après démolition entre le 1er juillet 2025 et le 29 juillet 2025. Cette tolérance avait déjà été annoncée dans la circulaire 2025/C/44 du 10 juillet 2025.

L’administration fiscale parle d’une application « proactive » du taux réduit de TVA à partir du 1er juillet 2025, mais les contrats de vente et/ou les actes authentiques doivent alors contenir la mention suivante : « Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction d’une habitation conformément à la rubrique XXXVII, § 3, alinéa 2, 1°, (a), (b) ou (c), du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20.07.1970 relatif à la TVA, tel que repris à l’article 53 de la loi-programme (document Chambre n° 56 0909/001) ». Étant donné que la déclaration 111/3 version 1er juillet 2025 (où la surface habitable maximale est de 175 m² au lieu de 200 m²) ne peut encore être introduite, les contrats de vente et/ou les actes authentiques doivent également contenir la mention suivante : « La déclaration visée à la rubrique XXXVII, § 3 susmentionnée sera introduite sans délai via MyMinfin dès que cette possibilité sera disponible. »

Quelles opérations sont soumises au taux réduit de TVA ?

Le taux réduit de 6 % pour la démolition et la reconstruction s’applique à partir du 1er juillet 2025 :

• aux travaux de démolition et de reconstruction au profit du maître d’ouvrage, personne physique, de son habitation propre et unique dont la surface habitable maximale ne dépasse pas 200 m², et à laquelle il sera domicilié pendant au moins 5 ans ;
• aux travaux de démolition et de reconstruction au profit du maître d’ouvrage d’une habitation d’une surface habitable maximale de 200 m² qu’il destine à la location directe longue durée (au moins 15 ans) à un particulier qui y élit domicile ;
• aux travaux de démolition et de reconstruction au profit du maître d’ouvrage d’une habitation qu’il destine à la location longue durée à caractère social (location d’au moins 15 ans à, ou via un mandat de gestion, une agence de location sociale, une société de logement social agréée par l’autorité compétente en matière de politique de logement social ou une autre personne morale de droit public ou privé à but social) ;
• la livraison (y compris les droits réels) d’une habitation reconstruite après démolition avec le terrain attenant, qui constitue pour l’acheteur son habitation propre et unique, d’une surface habitable maximale de 175 m² et avec une obligation de domiciliation de 5 ans ;
• la livraison (y compris les droits réels) d’une habitation reconstruite après démolition, d’une surface habitable maximale de 175 m² (et le terrain attenant), que l’acheteur destine à la location directe longue durée (au moins 15 ans) à un particulier qui y élit domicile ;
• livraison (y compris les droits réels) d’une habitation reconstruite après démolition avec terrain attenant que l’acheteur destine à la location longue durée à caractère social (location d’au moins 15 ans à, ou via un mandat de gestion, une agence de location sociale, une société de logement social agréée par l’autorité compétente en matière de politique de logement social ou une autre personne morale de droit public ou privé à vocation sociale).

Les conditions de base pour les différentes situations restent inchangées. Il doit toujours être question :

• de la démolition d’un bâtiment de consistance signficative, le cas échéant par rapport au(x) logement(s) construit(s) – la démolition ne doit pas nécessairement être complète tant que la reconstruction qui suit la démolition ne repose plus de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l’ancien bâtiment ;
• d’une démolition en vue de la reconstruction d’une habitation ;
• d’une reconstruction sur la même parcelle que le bâtiment démoli. Si les habitations reconstruites sont situées en partie sur des parcelles précédemment non bâties, elles doivent être situées pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles bâties qui ont été démolies.

Opérations exclues

Les éléments spécifiques d’une installation de chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles sont désormais exclus du taux de TVA réduit (cliquez ici pour plus d’informations, notamment sur les éléments concernés et la manière de ventiler le prix). Cela s’applique tant aux travaux de démolition et de reconstruction effectués pour le maître d’ouvrage qu’à la livraison d’une habitation reconstruite après démolition.

Les autres exclusions étaient déjà applicables dans le cadre du régime précédent :

• les travaux qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage, l’installation de clôtures (uniquement pour les travaux effectués pour le maître d’ouvrage – en cas de vente, ces éléments sont inclus dans le prix de vente soumis au taux réduit de TVA) ;
• les travaux de nettoyage de tout ou partie du bâtiment (également uniquement pour les travaux effectués pour le maître d’ouvrage) ;
• les travaux relatifs aux piscines, saunas, terrains de minigolf, courts de tennis et installations similaires (tant pour les travaux effectués pour le maître d’ouvrage que pour les ventes).

Habitation unique

Dans la nouvelle réglementation, l’administration fiscale assouplit la condition relative à l’habitation unique. S’il y a plusieurs maîtres d’ouvrage ou acheteurs, cette condition est évaluée dans la nouvelle réglementation par maître d’ouvrage ou acheteur. Cette nouvelle évaluation ne s’applique qu’aux bâtiments qui seront mis en service à partir du 1er juillet 2025. Dans l’ancienne réglementation, la possession empêchante de l’un des conjoints dans le cadre d’un mariage ou d’une cohabitation légale constituait automatiquement une possession empêchante pour l’autre conjoint.

Pour les habitations mises en service pour la première fois avant le 1er juillet, l’ancien critère plus strict reste applicable, y compris pour la TVA qui ne sera exigible qu’après le 30 juin 2025.

D’autre part, l’administration fiscale autorise une éventuelle régularisation de 21 % à 6 % pour la TVA déjà payée avant le 1er juillet 2025, si le logement n’est toujours pas mis en service à cette date, car dans ce cas, le nouveau critère plus souple s’applique.

Si le taux de TVA doit être réparti entre les différents maîtres d’ouvrage/acheteurs, cette répartition se fait sur la base de leur quotité dans les droits de propriété telle qu’elle est mentionnée dans leur déclaration (maîtres d’ouvrage) ou dans l’acte notarié (acheteurs).

Formalités

Pour bénéficier de ce taux de TVA réduit, une déclaration 111 doit être introduite avant que la TVA ne devienne exigible :

• 111/1 – 1er juillet 2025 à introduire par les maîtres d’ouvrage pour lesquels il s’agit de l’habitation propre et unique avec domiciliation ;
• 111/2-1er juillet 2025 à introduire par les maîtres d’ouvrage qui destinent le logement à la location sociale ;
• 111/3-1er juillet 2025 à introduire par le vendeur d’un logement ;
• 111/5-1er juillet 2025 à introduire par les maîtres d’ouvrage qui destinent le logement à la location directe longue durée à des particuliers qui s’y domicilient.

Ces formulaires ne sont pas encore disponibles sur MyMinfin. Ils ne le seront probablement que courant 2025. Toutefois, l’administration fiscale autorise déjà l’application du taux de TVA réduit à partir du 1er juillet 2025 sans que le formulaire 111 ait été introduit. La facture, ainsi que le contrat de vente ou l’acte authentique pour les ventes, doivent toutefois comporter les mentions suivantes :

• « Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction d’une habitation (rubrique XXXVII, § X (1) du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20.07.1970 relatif à la TVA – mesure permanente à partir du 01.07.2025) ».
• « La déclaration visée à la rubrique XXXVII, § X (1) susmentionnée sera introduite sans délai via MyMinfin dès qu’elle sera disponible ».

Tant que ces formulaires ne peuvent être introduits et dans le cas où il y a plusieurs maîtres d’ouvrage/acheteurs, les informations relatives à leur pquotité de propriété doivent être communiquées à l’entrepreneur/au vendeur, soit dans un document séparé, soit via le contrat de vente ou l’acte authentique. Une fois la déclaration soumise, le maître d’ouvrage/vendeur doit la transmettre à son prestataire/acheteur.

Pour les projets dont une partie a déjà bénéficié du taux réduit sous l’ancien régime, les dispositions suivantes s’appliquent :

• si un formulaire 111/1, 111/2 ou 111/5 a déjà été introduit pour l’application de l’ancien régime, il n’est pas nécessaire de réintroduire une nouvelle version 1er juillet 2025 de cette déclaration si le projet peut continuer à bénéficier du taux réduit à partir du 1er juillet 2025 ;
• si une déclaration 111/3-2024 et/ou 111/3-2025 a déjà été introduite pour l’application de l’ancien régime temporaire avec régime transitoire jusqu’au 30 juin 2025, la déclaration 111/3-1er juillet 2025 doit encore être introduite si le projet peut continuer à bénéficier du taux réduit à partir du 1er juillet 2025.

Changement d’affectation

Dans la circulaire, l’administration fiscale confirme sa position selon laquelle si, après le dépôt d’une déclaration 111, l’affectation du logement est tout de même modifiée, le maître d’ouvrage/vendeur doit procéder à une régularisation de l’avantage TVA dont il a déjà bénéficié, même si la nouvelle affectation serait en soi éligible à ce taux réduit.

Pour les bâtiments situés dans l’une des 32 villes pour lesquelles l’ancienne réduction permanente de la TVA était encore appliquée à la démolition et à la reconstruction, un changement de destination n’entraîne pas de régularisation de l’avantage TVA dont il a bénéficié. Dans le cadre de ce régime, il n’était pas nécessaire de préciser si le logement reconstruit était destiné à un usage personnel ou à la location. Seule l’utilisation comme logement privé était un critère pertinent pour l’application du taux réduit.

Fisconetplus, circulaire nr. 2025/C/48, 28 juillet 2025